Analys: GEO Group vs CoreCivic

Analys skapad: 2021-12-03
Lästid: 8-15 min

GEO Group estimerat rimligt pris per aktie: 10,19USD.
CoreCivic e
stimerat rimligt pris per aktie: 12,90 USD.
(Uppdat. 2021-12-03)

Fängelseaktier

En sektor som kan tyckas lika säker som döden själv. Visserligen kommer brott alltid finnas, men den politiska risken är mycket högre för fängelser än för begravningsentreprenad.

I USA sitter ca 600-700 per 100 000 invånare i fängelse.

Privata fängelser poppade upp i USA i samband med att man blev hårdare mot droger och brott fick fler och fler fångar. Kostnaderna för statliga fängelser sköt i höjden. Mellan 1980 och 1997 hade antalet fångar nästan dubblats och kostnaden för verksamheten ökat mer än 6 gånger.
Då erbjöd sig privata aktörer att genomföra samma arbete, fast till ett billigare pris och framförallt utan att genomgå mycket av den byråkrati som krävs av ett statligt fängelse.

Privatägda fängelser har idag ca 5% av USAs fångar och omsätter över 5 miljarder USD varje år.

Geo Group och CoreCivic står tillsammans för ungefär 2/3 av USAs privata fängelseverksamhet. 

Grundades 1984 som en division i Wackenhut Corporation (numera dotterbolag i G4S).
1994 blev bolaget börsnoterat via IPO.
2004 bytte bolaget namn till The GEO Group.

Bolaget finns främst i Nordamerika men även i Australien, Sydafrika och Storbritannien.
Idag har bolaget ca 100 000 sängplatser i 129 anläggningar och omsätter runt 2 300 miljoner dollar per år.

GEO överväger att byta bolagsform från REIT till vanligt aktiebolag.

Grundades 1983 och hette ursprungligen Corrections Corporation of America.
2016 bytte man namn till CoreCivic i samband med att man bytte strategi från att endast vakta och drifta anläggningarna. Numera skulle man även bygga fängelser, ha hand om dessa samt erbjuda återinträdesprogram.

Bolaget finns utspritt över hela landet, med undantag från Nordamerika.
Nästan 100 000 sängplatser i 114 anläggningar.

From 1 januari 2021 är bolaget inte längre en REIT efter ett byte av bolagsform.
Bytet skedde då bolaget inte längre var säker på att man skulle klara av att följa REIT-reglerna då lån blivit dyrare.
Dessutom finns en politisk skatterisk som minskar genom en vanlig bolagsform.

Affärsmodell

1. Bygg och ta hand om byggnader.
2. Få kontrakt av regeringen.
3. Ta en daglig kostnad för varje fånge (Per-diem/man-days).

USAs fängelsestruktur består av fyra olika områden:

US immigration & Customs Enforcements (ICE) uppdrag är att skydda America från brott och illegal immigration över gränsen. “Keeping America Safe” helt enkelt.
Här är de privata fängelseaktörerna med och tar hand om immigranter medan de väntar på utredning hurvida de får komma in i landet eller ej. 

Under Trump flödade pengarna in p.g.a hårdare tag mot immigration, men allmänheten fick upp ögonen för detta då vissa anläggningar inte sköttes snyggt och barn separerades från familjer.
Under Covid-19 försvann en stor del av vinsten då färre immigrerade, men ökade kraftigt i början av 2021.

Under Trump fick många immigranter vänta i Mexico, man släppte in dom i landet först efter utredning. När Biden blev president ändrade han på detta. Nu får immigranterna komma in och tas hand om av ICE i USA vilket kommer öka trycket.

Federal Bureau of Prisons (BOP) uppdrag är att skydda allmänheten genom att federala brottslingar genomför sina fängelsestraff på anstalter som är säkra, humana, kostnadseffektiva och tillräckligt säkra. Dessutom ska fångarna genomgå program som gör att de kan återvända till samhället.

BOP fungerar även som ett bra “förstajobb” för de som vill göra karriär inom fängelseväsendet.

Privata fängelser kommer ej längre få förnyade kontrakt med BOP efter en order från Biden 2021. Det innebär att en stor del av privatägda fängelsers omsättning kommer fasas ut.
Hurvida dessa kontrakt kommer förnyas senare eller ej är endast spekulationer, men närmsta tiden kommer de alltså inte att förnyas.

United States Marshals Service (USMS) är steget före BOP.
Har bl.a. hand om vittnesskydd, har hand om beslagtagna tillgångar, fångenskap och transport av federala fångar som ännu inte hamnat hos BOP.

Enl. Executive Order 14006 av Biden 2021 ska USMS inte längre använda privata aktörers detention facilities (en sorts friare fängelser).
Om beslutet även påverkar övrig verksamhet är inte helt klart för mig, men i mina kalkyler räknar jag räknar kallt med att privata företag inte längre kommer få någon inkomst från USMS framöver.

Delstater tar hand om brottslingar som begått mindre grova brott samt för att rehabilitera dom in i samhället. Det innefattar bl.a. correctional, detention och korttidsboende och lägenheter för att slussas tillbaka i samhället på ett smidigt sätt.

Revenue:
ICE: 28%
BOP: 14%
USMS: 13%
International: 9%
Locals: 5%
Others: 5%
Delstater: 26%

GEO tappar 3 kontrakt 2022 då dessa inte förnyas. Dessa tjänar idag 42 miljoner usd per år.

Revenue:
ICE: 28%
BOP: 3%
USMS: 21%
Delstater: 33%
Locals & others: 14%.

CoreCivic har 8 detention facilities, där två av anläggningarna har avtal på obestämd tid (och kommer därmed ej påverkas av Bidens beslut) och 6 anläggningar vars avtal går ut inom ett antal år.

Enligt årsrapporten är CoreCivic tveksamma till att deras USMS-verksamhet kommer upphöra helt, man ifrågasätter hur USMS ska lösa detta själva. I rapporten ifrågasätter man även USMS styrka att klara detta själv.
Under 2021 har CoreCivic förnyat flera avtal med USMS bl.a. i New Mexico och Ohio. I samband med detta har man även utfärdat förnyelseoptioner i ett försök att inte behöva omfattas av eventuella presidentbeslut framöver. 

Framtid

Intjäning för BOP bör minska avsevärt för bolagen. Även USMS lär sjunka en del, även om den verksamheten inte verkar fasas ut riktigt än.
Båda bolagen har en stor del av verksamheten i ICE.
ICE lär få mer tryck på sig eftersom Covid-19 minskat och USA har en snällare approach mot Sydamerika än under Trump. 
2020 passerade 90 000 immigranter gränsen till USA.
Under de första 3 månaderna 2021 passerade 100 000 immigranter gränsen. Oavsett om de får komma in i landet eller blir deporterade måste de vara någonstans tills de får besked… vilket talar för att bolagens ICE-verksamheten behövs mer än på länge.

Det har varit mycket fokus har varit på fängelsebolag och dess vinster (likt vi i Sverige senaste tiden haft mycket snack om vinster i välfärden). Nu är det dags att visa resultat som gör bolagen existensberättigade i allmänhetens ögon.
De må vara billigare än statligt ägda fängelser, men för att tjäna pengar framöver bör de satsa på mätbara resultat som utbildning och trivsel för intagna.
Bolagen måste sköta ökande tryck från ICE på ett snyggt sätt utan skandaler för att inte hamna i onåd med allmänheten.

För hög omsättningsökning och vinst väcker frågor från staten då det inte det poppis att ta pengar från fickan på folket o stoppa ner i aktieägarnas.
Och eftersom fängelseverksamhet handlar om människor ser inte allmänheten så bra på att öka vinster genom att skära ner på kostnader. Fängelsebolagen har med andra ord ett problem att på egen hand öka vinsten då de måste balansera både staten och allmänheten.

Banker som gav privata fängelseaktörer lån hamnade under 2019 i onåd med allmänheten. Påtryckningarna från allmänheten gjorde att flera banker inte längre vill förnya sina avtal med privata fängelseaktörer.
Eftersom bolagen inte fått förnyade lån hos banker kan vi räkna med kreativa lösningar för att få in kapital.
Detta har gjort att utländska aktörer är intresserade av att låna ut pengar.
Det kan bli emissioner, lån eller obligationer.
Fram till att lånen tagits hand om och minskat rejält tror jag inte det blir några större utdelningar – det skulle kännas oansvarigt.

Det är svårt för någon att säga vad som kommer hända, bolagen gav ingen guidning för 2021 bl.a. pga Covid-19 och ny president, och sannolikheten är stor att de inte heller ger någon guidning för 2022.

Cykliskt p.g.a. politik

Sektorn är cykliskt p.g.a. politik.

Om presidenten beslutar att man ska vara “snällare” mot brottslingar det blir färre fångar = mindre pengar. Om man anser att fängelserna missköter sig och/eller får för hög vinst kan det ske regleringar (likt privata skolor i Sverige). Branschen går därför nästintill i cykler på 4 år. När Trump vann och han lovade hårdare tag rusade t.ex aktierna.

18 augusti 2016, under Obamas sista period informerade man att skulle fasa ut privata fängelser. Bolagens aktier craschade.
2 månader senare valdes Trump och aktierna steg rejält till följd av uttalande om hårdare 

Företrädare för demokraterna informerade under valet 2020 att de ev. förbjuda privata fängelser i flera delstater.

Till följd av dåligt rykte och demokraters påtryckningar om att förbjuda vinster i fängelseverksamheten har flera pensionsfonder i USA har sedan 2019 sålt allt i Geo Group och CoreCivic, vilket har fått aktiekurserna att sjunka. 
Största ägarna är nu Blackrock och Vanguard (+Fidelity Investments för CoreCivic).

Historiskt sjunker kurserna i anslutning till valen, illustrerat på de svarta sträcken nedan.
Blått är perioder där Demokraterna varit i makten.
Rött är perioder där Republikaner varit i makten.
Strecken är framhöftade för att visa ungefär hur kursen gått utan “valkrascherna” för att visa på presidentens effekt.

Omsättning
Obama (2009-2017) : +3,58% per år.
Trump (2017-2021): +0,67% per år.

Aktiekurs
Obama: 14% per år.
Trump: -15,5% per år.

Omsättning
Obama (2009-2017) : +1% per år.
Trump (2017-2021): +1% per år.

Aktiekurs
Obama: +8,27% per år.
Trump: -36% per år.

Anledningen till aktiefallen under Trump tror jag tror beror på skandalerna i ICE-anläggningar som drog med Geo och CoreCivic oavsett om det var deras fel eller ej.
Intressant att notera att bolagen inte presterade sämre under demokraten Obama än republikanen Trump, varken i omsättning eller aktiekurs.

Betyg från anställda

Historik i siffror

Historiskt följs bolagen åt ganska bra. ROIC och marginaler känns likvärdiga. Likaså vinst och kassaflöden, även om GEO senaste 12 månaderna presterat bättre.
Den stora skillnaden är dock skulderna där GEO har dubbelt så hög skuld per aktie som CoreCivic.
Båda bolagen har stora skulder vilket kan betyda allvarliga problem i samband med att banker inte vill fortsätta låna ut.
Skulle fängelsebranschen få ett par dåliga år kan man kallt räkna med att bolagen kommer blöda pengar.

Värdering

Har slagit bort ganska mycket från kassaflödet pga att jag helt räknat bort intäkter från områdena USMS och BOP.

Reflektion

Det är en supercyklisk sektor med stor politisk risk.
Geo Group och CoreCivic har numera “junk-rating” och får därför inte låna upp pengar till ett vettigt pris via banker, därför har man ändrat från REIT till “vanligt” bolagsform. “Junk-ratingen” kan ses hård, men faktum är att ingen vet om bolagen är välkomna om 4 år även om dom idag behövs av samhället.

Riskerna är skyhöga i branschen, men ett schysst uppköp av USA är inte omöjligt den dagen man beslutar att inte längre ta hjälp av privata fängelseaktörer. Därför minskar risken avsevärt om bolaget äger stora tillgångar.
Eftersom vinsten kommer från staten krävs ett riktigt billigt pris för att jag ska investera i bolagen, främst eftersom bolagen själva inte kommer kunna påverka vinsten alltför mycket utan att hamna under regulatorisk lupp.

Jag anser CoreCivic är det bästa av de två bolagen, både med materiella tillgångar, intjäningsförmåga och fördelning vilket segment som driver omsättningen.
Till rätt pris kan båda bolagen vara bra cigarr butts för en extra puff, men det är inga bolag jag skulle vilja äga på lång sikt – om jag köper så säljer jag så snart de nått min målkurs. Däremot kan bli mer intressant att hålla på längre sikt om de drastiskt lyckas sänka sina lån.

För att köpa bolagen vill jag ha marginal på marginal:
1. Konservativ tillväxtvärdering (stämmer på både Geo Group och CoreCivic).
2. 15% avkastningskrav (stämmer på både Geo Group och CoreCivic).
3. Pris under tangible value (stämmer på CoreCivic).
4. Säkerhetsmarginal på minst 33%, vilket ger en uppsida på 50% (stämmer ännu inte på något av bolagen).

Först när ovan kriterier möts kommer jag kolla på nytt.
Kanske sker det först vid nästa val eller inte alls. Oavsett kommer bolagen ligga i min bevakningslista och vänta på att priset är med en flerbottnad marginal.

Disclaimer

Estimerat rimligt pris högst upp på sidan, under loggan uppdateras löpande. Detta sker manuellt och övriga uträkningar och bilder ändras ej, vilket innebär att avvikelser kan förekomma. Priset högst upp på sidan är det som gäller.

Jag är ingen rådgivare och detta är ingen rekommendation.

Vid skrivande av denna text äger jag aktier inga aktier i något av bolagen.
Misstag kan ha slunkit in, basera inga beslut på denna text utan gör istället alltid din analys.
Du kan förlora pengar på aktiehandel och historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning.

Teknisk analys

Som ett bra komplement till den fundamentala analysen bjuder Tradingview på tekniska indikatorer för Geo Group och CoreCivic.
Till skillnad från analysen uppdateras dessa var 20e minut.

Den tekniska analysen bygger på en sammanfattning från oscillatorer och glidande medelvärden. Intervallet är förinställt på en vecka, men du kan välja detta själv genom att klicka på minuterna i bilden.

Vill du läsa mer om analysens parametrar kan du klicka på “Teknisk analys för 700” under bilden.

På Tradingview.com (affiliate) kan du screena, få fundamental information om bolag samt rita och läsa mängder tekniska analyser. Skapa gärna ett gratiskonto via länken ovan!